IPHab 4T 2025: Los precios de la vivienda en Portugal suben un 18,9%

El mercado inmobiliario portugués atraviesa una fase de valorización acelerada que redefine las dinámicas de acceso a la vivienda en el país. De acuerdo con los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE), divulgados en marzo de 2026, el Índice de Precios de la Vivienda (IPHab) referente al 4.º trimestre de 2025 registró la tasa de variación interanual más elevada de la serie histórica disponible: 18,9%. Este indicador confirma una tendencia de aceleración sostenida a lo largo de siete trimestres consecutivos, posicionando a Portugal como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de Europa.

Este artículo presenta un análisis profundo de los datos oficiales del INE, abordando la evolución de los precios, el volumen y el valor de las transacciones, las diferencias regionales, el perfil de los compradores y las implicaciones para quienes consideran adquirir vivienda en Portugal —incluyendo ciudadanos extranjeros y brasileños con proyectos de emigración o inversión.

1. El Índice de Precios de la Vivienda (IPHab) — Lo que Revelan los Datos de 2025

El IPHab constituye el principal instrumento estadístico para medir la evolución de los precios de las viviendas transaccionadas en Portugal. Con base en el año de referencia 2015 (índice = 100), este indicador acompaña trimestralmente el comportamiento del mercado residencial, distinguiendo entre viviendas existentes (usadas) y viviendas nuevas.

1.1. Variación Anual — El Crecimiento Más Expresivo de la Serie

En 2025, la tasa de variación media anual del IPHab fue del 17,6%, un aumento de 8,5 puntos porcentuales frente al año de 2024. Este resultado constituye el crecimiento más acentuado desde que el indicador comenzó a publicarse, superando el 9,1% registrado en 2024 y el 8,7% de 2023.

La descomposición por tipología de vivienda revela dinámicas distintas:

• Viviendas existentes (usadas): aumento medio anual del 18,9%
• Viviendas nuevas: aumento medio anual del 14,2%

Esta diferencia de casi 5 puntos porcentuales entre los dos segmentos refleja, entre otros factores, la escasez relativa de oferta en el mercado de usados y la presión de la demanda sobre un parque habitacional envejecido, sobre todo en los centros urbanos de Lisboa y Oporto.

1.2. El 4.º Trimestre de 2025 — Séptimo Trimestre de Aceleración

En el período comprendido entre octubre y diciembre de 2025, la tasa de variación interanual del IPHab alcanzó el 18,9%, 1,2 puntos porcentuales más que en el trimestre anterior (17,7% en el 3.º trimestre). Este resultado corresponde al séptimo trimestre consecutivo con aceleración de los precios, una secuencia sin precedentes en la serie estadística.

Por categoría:

• Viviendas existentes: +20,9% (variación interanual)
• Viviendas nuevas: +13,7% (variación interanual)

En términos de variación en cadena (frente al trimestre anterior), el IPHab creció 4,0% en el 4.º trimestre de 2025 —ligeramente por debajo del 4,1% del trimestre precedente, pero aún así en un nivel históricamente elevado.

1.3. Evolución Trimestral — Tabla Comparativa 2024–2025

La siguiente tabla sintetiza la trayectoria del IPHab a lo largo de los últimos ocho trimestres, permitiendo visualizar la tendencia de aceleración progresiva:

Fuente: INE — Índice de Precios de la Vivienda, 4.º Trimestre de 2025. Datos publicados el 23 de marzo de 2026.

2. Volumen y Valor de las Transacciones — Cifras Récord en 2025

2.1. Panorama Anual

El año de 2025 registró el número más elevado de transacciones de viviendas de la serie estadística disponible: 169.812 unidades, correspondiendo a un crecimiento del 8,6% con relación a 2024. En términos de valor, el monto total ascendió a 41,2 mil millones de euros, representando un aumento del 21,7% frente al año anterior.

La desagregación por categoría revela:

• Viviendas existentes: 136.245 unidades transaccionadas (+9,5%), totalizando 30,5 mil millones de euros (+25,0%)
• Viviendas nuevas: 33.567 unidades transaccionadas (+5,3%), totalizando 10,7 mil millones de euros (+13,0%)

La predominancia de las viviendas existentes —que representan 80,2% del total de transacciones— es una característica estructural del mercado portugués, explicada por la limitada oferta de construcción nueva frente a la demanda creciente.

2.2. El 4.º Trimestre — Primera Contracción en Número Desde 2024

En el 4.º trimestre de 2025 se transaccionaron 43.084 viviendas, una reducción interanual del 4,7% —la primera contracción trimestral en términos de número desde el 1.º trimestre de 2024. Sin embargo, en valor, el período registró 10,8 mil millones de euros, un 5,9% más que en el trimestre homólogo. Esta aparente contradicción —menos transacciones, pero mayor valor total— refleja precisamente el efecto de la escalada de precios: cada vivienda vendida cuesta, en promedio, significativamente más.

2.3. Valor Medio por Transacción

En 2025, el valor medio por transacción alcanzó niveles reveladores:

• Familias: 240.518 euros por transacción (aumento del 12,6% frente a 2024)
• Restantes sectores institucionales (empresas, sociedades financieras, administración pública): 255.601 euros (+9,5%)

El diferencial entre los dos valores se redujo al 6,3% en 2025 (era 9,3% en 2024), sugiriendo una convergencia progresiva en los segmentos de mercado.

3. ¿Quién Compra Vivienda en Portugal? — Perfil de los Compradores

3.1. El Protagonismo de las Familias

El sector institucional de las familias se consolidó como el principal motor del mercado habitacional portugués. En 2025, las familias fueron responsables de 148.632 transacciones, lo que representa el 87,5% del total —el registro más elevado desde 2019, cuando esta información comenzó a publicarse. En valor, las compras por parte de las familias totalizaron 35,7 mil millones de euros, correspondiendo al 86,8% del monto global.

Los restantes sectores institucionales (sociedades financieras y no financieras, administración pública, ISFLSF y resto del mundo) fueron responsables de 21.180 transacciones, una reducción del 2,8% frente a 2024.

3.2. Compradores con Domicilio Fiscal en el Extranjero — Tendencia de Reducción

Uno de los datos más significativos del informe del INE se refiere al retroceso de las adquisiciones por compradores con domicilio fiscal fuera del Territorio Nacional. En 2025, este grupo adquirió 8.471 viviendas, correspondiendo a una reducción del 13,3% frente a 2024. En valor, las transacciones totalizaron 3,4 mil millones de euros, un 2,1% menos que el año anterior.

Se trata del tercer año consecutivo de caída en el número de adquisiciones por compradores extranjeros, una tendencia que refleja, entre otros factores:

• El fin del Golden Visa para adquisición de inmuebles residenciales;
• Las restricciones regulatorias al alojamiento local en zonas de presión habitacional;
• La subida generalizada de los precios, que reduce el atractivo relativo del mercado portugués para inversores internacionales;
• La creciente competencia de otros mercados europeos (España, Grecia, Italia).

Dentro de este universo, los compradores de la Unión Europea contabilizaron 4.416 transacciones (-9,6%), mientras que los de Restantes Países realizaron 4.055 adquisiciones (-17,1%).

3.3. Compradores con Domicilio Fiscal en Portugal — El Peso Dominante

Las adquisiciones por compradores con domicilio fiscal en el Territorio Nacional crecieron un 10,1% en 2025, totalizando 161.341 unidades —representando el 95,0% del total, el peso relativo más elevado desde 2019. En términos de valor, correspondieron a 37,8 mil millones de euros, con un valor medio de 234.120 euros por transacción.

Para efectos de comparación, el valor medio para compradores de la UE se situó en 335.640 euros y para los de Restantes Países en 470.277 euros —evidenciando que los compradores extranjeros adquieren, en promedio, inmuebles de valor considerablemente superior.

3.4. Nacionalidad de los Compradores — El Factor Diáspora

Una dimensión adicional relevante es el análisis por país de nacionalidad del comprador (distinta del domicilio fiscal). En 2025, del total de transacciones realizadas por familias:

• 107.546 viviendas (72,4%) fueron adquiridas por compradores de nacionalidad portuguesa (+12,0% frente a 2024)
• 41.086 viviendas (27,6%) fueron adquiridas por compradores de nacionalidad no portuguesa (+6,6%)

Entre los compradores de nacionalidad no portuguesa, destacan los brasileños, que representaron la mayor comunidad extranjera en adquirir vivienda en Portugal, sobre todo en las regiones de Lisboa, Oporto y Algarve. Esta realidad es particularmente relevante para los ciudadanos brasileños que, al obtener la ciudadanía portuguesa (o visa de residencia), pasan a figurar como compradores con domicilio fiscal en Portugal, aunque mantengan la nacionalidad brasileña.

4. Análisis Regional — ¿Dónde Suben Más los Precios?

4.1. Distribución de las Transacciones por Región (NUTS II)

La distribución regional de las transacciones en 2025 revela patrones territoriales bien definidos:

4.2. Crecimientos Regionales Más Expresivos

En 2025, con excepción de las Regiones Autónomas de Azores y Madeira, todas las regiones presentaron aumentos tanto en el número como en el valor de las transacciones. Los crecimientos más expresivos se registraron:

• Alentejo: +12,7% en número y +27,3% en valor
• Oeste y Valle del Tajo: +12,0% en número y +32,3% en valor —el mayor crecimiento en valor de todas las regiones
• Algarve: +11,6% en número y +29,4% en valor
• Centro: +10,7% en número
• Península de Setúbal: crecimientos superiores a la media nacional

La Gran Lisboa, a pesar de concentrar el 30,1% del valor total de las transacciones (12,4 mil millones de euros), fue la región con mayor decrecimiento en su cuota relativa (-2,1 p.p. frente a 2024), sugiriendo una redistribución progresiva de la demanda hacia regiones periféricas con precios más accesibles.

La Región Autónoma de Madeira fue la única región en registrar una reducción simultánea en el número (-13,5%) y en el valor (-5,6%) de las transacciones en 2025.

4.3. El Fenómeno de la Desconcentración Territorial

Los datos del INE revelan una tendencia de desconcentración territorial de las transacciones inmobiliarias. El aumento de la cuota relativa por parte de regiones como el Centro, el Oeste y Valle del Tajo y el Alentejo, en detrimento de la Gran Lisboa, traduce una dinámica de migración de la demanda hacia zonas donde los precios aún permiten el acceso a la vivienda por valores más moderados.

Este fenómeno es particularmente relevante para familias de clase media y para inmigrantes que buscan alternativas viables a los centros urbanos de Lisboa y Oporto, donde el valor medio por transacción es considerablemente más elevado.

5. Compradores Extranjeros por Región — El Peso del Algarve

El análisis de las transacciones que involucran a compradores con domicilio fiscal fuera del Territorio Nacional por región evidencia la preponderancia del Algarve:

• Algarve: 29,7% de las transacciones en número y 42,4% en valor —la región que más concentra compras por extranjeros
• Norte: 20,0% en número (el valor más elevado desde 2019)
• Centro: 14,9% en número
• Gran Lisboa: 12,5% en número y 22,2% en valor (con las mayores reducciones de cuota: -2,8 p.p. y -5,7 p.p.)

En términos de peso relativo en las transacciones totales de cada región, el Algarve registró el 20,1% de sus ventas totales realizadas a compradores extranjeros (en número), aunque este indicador sufrió una reducción de 3,7 p.p. frente a 2024. En valor, el porcentaje es aún más expresivo: 31,3% del total regional.

6. Implicaciones para Quien Pretende Comprar Casa en Portugal

6.1. Para Residentes y Emigrantes Portugueses

La aceleración de los precios plantea desafíos significativos al acceso a la vivienda, especialmente para:

• Primeros compradores: con un valor medio de 240.518 euros por transacción en 2025, la entrada en el mercado exige una capacidad financiera creciente o el recurso a crédito hipotecario en condiciones cada vez más restrictivas.
• Emigrantes portugueses que regresan: la valorización acelerada significa que el poder adquisitivo acumulado en el exterior puede no acompañar el ritmo de subida de los precios, especialmente en las regiones metropolitanas.

6.2. Para Brasileños y Extranjeros con Proyectos de Emigración

Para ciudadanos brasileños que planean vivir en Portugal —ya sea por medio de visa de residencia (D7, D2, Nómada Digital) o por la obtención de la ciudadanía portuguesa—, los datos del INE apuntan a algunas consideraciones estratégicas:

• Considerar regiones alternativas: el Centro, el Alentejo y el Oeste y Valle del Tajo ofrecen precios significativamente más bajos que Lisboa y Oporto, con dinámicas de crecimiento que indican potencial de valorización.
• Anticipar la decisión de compra: con siete trimestres consecutivos de aceleración, la tendencia apunta a la continuidad de la valorización a corto plazo.
• Evaluar el mercado de alquiler como alternativa inicial: dado el nivel de precios practicado, el alquiler puede constituir una opción más prudente mientras se consolida el proyecto migratorio.

6.3. Para Inversores Inmobiliarios

El mercado portugués ofrece retornos expresivos en términos de valorización patrimonial, pero el crecimiento acelerado de los precios plantea interrogantes sobre la sostenibilidad a medio plazo. Los inversores deben considerar:

• La reducción progresiva de las compras por extranjeros (tercer año consecutivo de caída) como señal de ajuste;
• El aumento del valor medio de las transacciones frente a los ingresos medios portugueses, que puede limitar la demanda futura;
• Las oportunidades en regiones emergentes (Alentejo, Oeste y Valle del Tajo) donde el potencial de valorización es elevado y los precios de entrada son más accesibles.

7. Factores Estructurales Detrás de la Escalada de Precios

La valorización acelerada del mercado inmobiliario portugués no resulta de un factor aislado, sino de la convergencia de múltiples dinámicas estructurales:

7.1. Escasez de Oferta

Portugal enfrenta un déficit crónico de construcción nueva frente a la demanda. A pesar del crecimiento del 5,3% en el número de transacciones de viviendas nuevas en 2025, este segmento representa solo el 19,8% del total —evidenciando que la oferta nueva es insuficiente para absorber la demanda. Las restricciones a la concesión de licencias urbanísticas, la escasez de mano de obra cualificada en la construcción civil y el aumento de los costes de los materiales de construcción contribuyen a esta limitación.

7.2. Demanda Robusta

La demanda se mantiene sostenida por varios vectores:

• Inmigración: Portugal recibió un flujo significativo de inmigrantes en los últimos años, con destaque para ciudadanos brasileños, angoleños y del subcontinente asiático, generando demanda adicional de vivienda;
• Tasas de interés: la reducción progresiva de las tasas de referencia del BCE a lo largo de 2025 facilitó el acceso al crédito hipotecario, estimulando la demanda;
• Inversión institucional: fondos de inversión inmobiliaria y sociedades comerciales mantienen una presencia significativa en el mercado, aunque en retracción (-2,8% en 2025);
• Demanda turística y de alojamiento local: a pesar de las restricciones regulatorias, la demanda asociada al turismo continúa ejerciendo presión sobre determinados segmentos del mercado.

7.3. Contexto Macroeconómico Favorable

El crecimiento económico de Portugal, aliado a una tasa de desempleo en mínimos históricos y al aumento gradual de los ingresos, sostiene la capacidad de absorción del mercado, aunque de forma desigual entre regiones y clases sociales.

8. Perspectivas para 2026 — ¿Qué Esperar?

Aunque las previsiones en el mercado inmobiliario son siempre inciertas, los datos disponibles sugieren algunos escenarios:

• Continuidad de la valorización: la escasez de oferta y la robustez de la demanda apuntan al mantenimiento de precios al alza, aunque posiblemente a un ritmo menos acelerado;
• Posible moderación en las grandes ciudades: la pérdida de cuota de la Gran Lisboa puede intensificarse, a medida que los precios alcanzan niveles que excluyen a segmentos crecientes de la demanda;
• Crecimiento de las regiones periféricas: el Centro, el Alentejo y el Oeste y Valle del Tajo deberán seguir beneficiándose de la migración de la demanda;
• Impacto regulatorio: eventuales medidas gubernamentales de estímulo a la construcción o de apoyo al acceso a la vivienda podrán influir en la dinámica del mercado;
• Factor tasa de interés: la trayectoria de las tasas de interés del BCE permanece como variable determinante para la evolución del crédito hipotecario y, consecuentemente, de la demanda.

Conclusión — Un Mercado en Transformación Acelerada

Los datos del Índice de Precios de la Vivienda (IPHab) del INE relativos al 4.º trimestre de 2025 confirman que el mercado inmobiliario portugués atraviesa una fase de transformación profunda. La tasa de variación interanual del 18,9% —la más elevada de la historia— y el volumen de transacciones récord de 169.812 unidades reflejan un mercado dinámico, pero también crecientemente desafiante para quien busca acceder a la vivienda.

La tendencia de desconcentración territorial, el retroceso de las compras por extranjeros y el protagonismo creciente de las familias portuguesas redefinen el perfil del mercado, mientras que la escasez de oferta nueva permanece como el principal constreñimiento estructural.

Para brasileños y ciudadanos extranjeros que consideran Portugal como destino de vida, trabajo o inversión, la comprensión de estas dinámicas es esencial para tomar decisiones informadas —ya sea en la elección de la región, en el momento de la compra o en la definición del tipo de vivienda más adecuado a su proyecto.

Fuentes y Referencias:

• Instituto Nacional de Estatística (INE) — Índice de Preços da Habitação, 4.º Trimestre de 2025 (Índice de Precios de la Vivienda, 4.º Trimestre de 2025). Publicado el 23 de marzo de 2026. Disponible en: www.ine.pt
• INE — Serie histórica del IPHab (base 2015=100)
• Banco de Portugal — Estadísticas de Crédito a la Vivienda
• Banco Central Europeo (BCE) — Decisiones de política monetaria 2025

Este artículo fue elaborado con base en datos oficiales del Instituto Nacional de Estatística de Portugal. A Studio Cidadania no se responsabiliza por decisiones de inversión tomadas con base en las informaciones aquí presentadas. Se recomienda la consulta de profesionales cualificados para decisiones específicas de adquisición inmobiliaria.