Preços das casas em Portugal sobem 17,8% no 1.º trimestre de 2026 e transações caem 8,7%, segundo o INE

O Instituto Nacional de Estatística (INE) de Portugal publicou, em 23 de junho de 2026, o Índice de Preços da Habitação (IPHab) referente ao primeiro trimestre de 2026. Os dados confirmam aquilo que famílias, investidores e quem planeia mudar para Portugal já sentem no terreno: os preços continuam a subir a ritmo de dois dígitos, embora o volume de transações esteja em clara desaceleração.

A leitura combinada dos dois indicadores, preço e volume, é o ponto central desta análise. O mercado português está mais caro, mas também mais selectivo, com menos negócios fechados e uma redução clara da procura por parte de compradores não residentes.

Resumo dos dados de janeiro a março de 2026

• Variação homóloga do IPHab: +17,8% (face a +18,9% no trimestre anterior).
• Habitação usada: +19,7% em termos homólogos.
• Habitação nova: +12,6% em termos homólogos.
• Variação trimestral do IPHab: +3,8% (anteriormente +4,0%).
• Número de transações: 37.745 habitações (-8,7% homólogo; -12,4% trimestral).
• Valor total transacionado: 9,9 mil milhões de euros (+3,2% homólogo).
• Compradores não residentes: 1.770 habitações (-15,6% homólogo).
• Famílias: 32.828 habitações compradas (87,0% do total), por 8,6 mil milhões de euros.

Preços continuam em escalada, mas com sinal de desaceleração

A subida homóloga de 17,8%IPHab é a confirmação de um ciclo de valorização que já dura vários anos. Ainda assim, o valor representa uma desaceleração de 1,1 pontos percentuais face ao trimestre anterior, em que a variação tinha sido de 18,9%. É um movimento subtil, mas relevante: o mercado parece estar a perder algum fôlego nos seus máximos.

Em termos trimestrais, os preços subiram 3,8% entre o quarto trimestre de 2025 e o primeiro de 2026, contra os 4,0% registados no trimestre anterior. A direção mantém-se firmemente ascendente; o ritmo, esse, está a moderar-se ligeiramente.

Habitação usada puxa o mercado

O dado mais interessante está na composição da subida. A habitação usada valorizou 19,7% em termos homólogos, enquanto a habitação nova subiu 12,6%. A diferença de mais de sete pontos percentuais reflete um desequilíbrio estrutural: a oferta de habitação nova continua limitada em Portugal e os compradores acabam por concentrar a procura no parque existente, especialmente em zonas urbanas consolidadas.

Em variação trimestral, a habitação usada subiu 4,2% e a nova 2,7%. O padrão é consistente. Quem procura comprar em Lisboa, Porto ou Algarve sabe que o stock de imóveis novos é escasso e tipicamente premium, o que empurra a maioria das transações para o segmento de usado.

Síntese comparativa: nova versus usada

Fonte: INE, Índice de Preços da Habitação, 1.º trimestre de 2026.

Volume de transações em queda acentuada

Aqui está o contraponto. Entre janeiro e março de 2026 foram transacionadas 37.745 habitações em Portugal, uma queda de 8,7% face ao mesmo período de 2025 e de 12,4% face ao trimestre anterior. A queda homóloga acelerou face à do trimestre anterior, que tinha sido de 4,7%.

O sinal é claro: menos famílias e investidores estão a conseguir, ou disponíveis, a fechar negócio aos preços atuais. A combinação de preços historicamente elevados, ainda que com taxas de juro em descida moderada (a taxa implícita do crédito habitação está em 3,065%), está a filtrar a procura.

Valor total transacionado: 9,9 mil milhões de euros

Apesar do menor número de negócios, o valor agregado das transações atingiu 9,9 mil milhões de euros, um aumento de 3,2% face ao primeiro trimestre de 2025. A leitura é direta: cada negócio fechado tem ticket médio significativamente mais elevado, consequência inevitável da valorização do índice de preços.

O valor médio por transação ronda os 262 mil euros, contra cerca de 232 mil euros há um ano. Para quem entra agora no mercado, esta diferença pesa na entrada exigida, no nível de financiamento e no esforço mensal de prestação.

Compradores não residentes recuam 15,6%

O dado de maior impacto político e mediático é a queda das compras por compradores com residência fiscal fora de Portugal: 1.770 habitações no trimestre, uma redução homóloga de 15,6%. A descida supera amplamente a queda geral do mercado (8,7%) e sugere que a combinação de preços altos, alterações regulatórias recentes (fim do regime mais favorável dos vistos gold imobiliários, debate sobre arrendamento de curta duração) e maior escrutínio fiscal está a moderar a procura estrangeira.

É um dado a acompanhar trimestre a trimestre. A política habitacional portuguesa está em revisão e qualquer alteração relevante pode mover este número.

Famílias dominam o mercado: 87% das compras

As famílias compraram 32.828 habitaçõestrimestre, equivalente a 87,0% do totaltransações, por um valor agregado de 8,6 mil milhões de euros (86,4% do total). O peso dos compradores institucionais (empresas, fundos, sociedades imobiliárias) mantém-se relativamente estável, abaixo dos 15%.

Esta estrutura desmistifica uma narrativa comum: a maior parte do mercado residencial português continua a ser, claramente, mercado de famílias para famílias. O capital institucional pesa nos negócios de maior dimensão e em segmentos específicos (arrendamento, hotelaria residencial), mas não domina o volume agregado.

Leitura editorial: preço-volume e o que isso significa

A combinação clássica de preço a subir, volume a cair é tipicamente sinal de mercado tensionado pela oferta. Em Portugal, o problema não é falta de procura; é falta de oferta a preços compatíveis com a renda disponível das famílias. Enquanto a oferta de habitação nova continuar limitada (e o pipeline de licenciamento continuar lento), o ciclo tende a manter-se: preços que sobem mais devagar mas continuam a subir, com menos negócios fechados.

Para investidores, o sinal é misto. Há valorização patrimonial concreta para quem detém ativos, mas a entrada de novos investidores torna-se progressivamente menos rentável em termos de yield bruto, sobretudo no segmento residencial urbano. Para famílias residentes, a janela de acesso continua a estreitar.

Implicações práticas para o nosso público

Para quem planeia comprar casa em Portugal

A subida de preços continua a justificar planeamento financeiro mais conservador, com entradas mais robustas e atenção ao esforço mensal. Vale também explorar geografias menos sobrevalorizadas (interior, áreas peri-urbanas com boa ligação a centros) e avaliar bem o segmento de habitação usada, que valoriza mais mas concentra maior parte da oferta disponível. O guia completo de compra de casa em Portugal ajuda a estruturar o processo.

Para investidores não residentes

A queda de 15,6% nas compras por não residentes pode parecer dissuasiva, mas também significa menor competição em alguns segmentos. A decisão deve avaliar caso a caso, com atenção redobrada à evolução fiscal e regulatória, especialmente no visto D7 e nos vistos de empreendedorismo. Para quem mantém apetite por imobiliário português, a tese passa cada vez mais por reabilitação, segmento médio em cidades secundárias e ativos de rendimento estável, e menos pelo luxo de Lisboa central.

Para quem procura cidadania ou residência portuguesa

O imobiliário deixou de ser via direta para autorização de residência via investimento, mas continua a ser parte central de muitos projetos de relocação. Quem planeia obter cidadania portuguesa e adquirir habitação para residência própria deve atualizar o orçamento para o atual patamar de preços e considerar arrendar inicialmente, ganhando tempo para conhecer o mercado antes de comprar.

Metodologia em poucas linhas

O Índice de Preços da Habitação é calculado pelo INE com base em informação das escrituras de compra e venda registadas pelos notários portugueses. Cobre todo o território nacional e distingue habitação nova de usada. A divulgação é trimestral, em formato de destaque e de quadros detalhados.

Os dados de transações refletem o total de operações de compra e venda registadas no trimestre, desagregados por sector institucional do comprador (famílias, empresas, sector financeiro, administrações públicas, instituições sem fins lucrativos) e por residência fiscal.

Como o Studio Cidadania pode ajudar

Acompanhamos o mercado imobiliário português porque ele é parte estrutural das decisões dos nossos clientes. Se está a planear mudar para Portugal, comprar casa, investir em imobiliário ou processar cidadania, podemos estruturar um plano integrado que combine leitura de mercado, estratégia fiscal e migratória. Fale com a nossa equipa para uma consulta personalizada.

Este artigo foi produzido com base no destaque oficial do INE Portugal, disponível em ine.pt. Os dados pertencem ao Instituto Nacional de Estatística de Portugal. A interpretação editorial é da responsabilidade do Studio Cidadania.