La valutazione bancaria delle abitazioni in Portogallo è tornata a salire a marzo 2026 e ha raggiunto un nuovo massimo storico: 2.151 euro al metro quadrato, secondo i dati ufficiali dell'Instituto Nacional de Estatística (INE). Il valore mediano è cresciuto del 16,5% su base annua e conferma che il mercato immobiliare portoghese continua a essere dinamico, anche in uno scenario di rallentamento delle richieste di credito. Per chi pianifica di vivere, investire o ottenere la residenza tramite l'acquisto di un immobile, comprendere il significato di questo indicatore è essenziale — ed è esattamente ciò che andremo a dettagliare in questa guida.
In sintesi — Mar/2026
- Mediana nazionale: 2.151 €/m² (+1,4% rispetto a febbraio; +16,5% rispetto a marzo 2025)
- Appartamenti: 2.511 €/m² (+21,2% su base annua)
- Ville: 1.542 €/m² (+12,6% su base annua)
- Regione più cara: Grande Lisbona (3.333 €/m² per gli appartamenti)
- Maggiore aumento regionale: Penisola di Setúbal (+24,8%)
- Totale valutazioni: 32.839 (–10,3% rispetto al 2025)
Fonte: INE — Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação (Indagine sulla Valutazione Bancaria delle Abitazioni), pubblicato il 27 aprile 2026.
Cosa mostra l'Indagine sulla Valutazione Bancaria dell'INE
L'Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação (Indagine sulla Valutazione Bancaria delle Abitazioni) è una statistica ufficiale mensile prodotta dall'INE basata sui rapporti di valutazione che le banche portoghesi realizzano quando concedono (o analizzano) credito immobiliare. Ogni volta che qualcuno richiede un prestito per acquistare una casa in Portogallo, la banca incarica un perito che stima il valore di mercato dell'immobile. Questi valori vengono poi consolidati dall'INE e trasformati in uno degli indicatori più affidabili per monitorare la temperatura del mercato immobiliare portoghese.
A marzo 2026, sono state considerate 32.839 valutazioni — di cui 20.397 appartamenti e 12.442 ville. Nonostante il calo del 10,3% su base annua nel numero di valutazioni, il valore al metro quadrato ha continuato a salire, segnalando che la domanda rimane forte anche con meno transazioni finanziate.
2.151 €/m²: il nuovo record delle abitazioni in Portogallo
Il valore mediano nazionale di 2.151 €/m² rappresenta il punto più alto dall'inizio della serie nel 2017. Per mettere in prospettiva: a marzo 2019, il valore era vicino ai 1.000 €/m². In soli sette anni, la valutazione mediana è più che raddoppiata. Questa crescita riflette una combinazione di fattori: cronica scarsità di offerta nelle grandi città, robusta domanda esterna (visti D7, Nomade Digitale e Golden Visa), inflazione dei costi di costruzione e bassa dinamica di nuove licenze urbanistiche.
L'aumento di 29 euro rispetto a febbraio (+1,4%) conferma che la tendenza all'accelerazione mensile non è un'anomalia puntuale, ma un movimento strutturale sostenuto.
Appartamenti contro ville: la doppia velocità del mercato
Quando separiamo i dati per tipologia, la fotografia assume contorni ancora più nitidi. Gli appartamenti sono stati valutati in mediana a 2.511 €/m², con una valorizzazione su base annua del 21,2%. Le ville, invece, si sono attestate a 1.542 €/m², salendo del 12,6% rispetto allo stesso mese del 2025.
Questa differenza di ritmo ha una spiegazione: gli appartamenti si concentrano nelle zone urbane a maggiore pressione demografica (Lisbona, Porto, Setúbal e Algarve costiero), dove la domanda di affitti a lungo termine e di alloggi locali mantiene i prezzi sotto tensione. Le ville, più disperse sul territorio, risentono meno di questa pressione urbana, ma si valorizzano anch'esse in modo consistente, soprattutto nelle regioni turistiche.
| Regione (NUTS II) | Appartamenti €/m² | Ville €/m² |
|---|---|---|
| Grande Lisbona | 3.333 | 2.838 |
| Algarve | 2.883 | 2.755 |
| Penisola di Setúbal | ~2.650 | ~1.900 |
| Regione Autonoma di Madeira | 2.750 | ~1.700 |
| Nord | ~2.150 | ~1.350 |
| Regione Autonoma delle Azzorre | 2.200 | ~1.500 |
| Centro | 1.626 | 1.144 |
| Alentejo | 1.477 | 1.272 |
Valori mediani di valutazione bancaria per NUTS II. Fonte: INE, marzo 2026.
Dove è salito di più: la Penisola di Setúbal guida la classifica
L'analisi regionale rivela un dato curioso: nessuna regione ha registrato un calo su base annua a marzo 2026. Tutte hanno registrato un aumento di valore, ma la Penisola di Setúbal è stata la campionessa della crescita, con una valorizzazione su base annua del 24,8% nel valore complessivo e un impressionante 26,5% negli appartamenti. Questo fenomeno è una conseguenza diretta dell'effetto spillover di Lisbona: famiglie e investitori che sono stati spinti fuori dalla capitale dai prezzi trovano ad Almada, Seixal, Barreiro e Setúbal alternative con un'ottima connessione tramite ponte e barca — e ancora con margine di valorizzazione.
La Regione Autonoma delle Azzorre si è distinta per le ville, con una crescita su base annua del 20,0%, mentre la Regione Autonoma di Madeira ha guidato la crescita mensile con +2,1% rispetto a febbraio.
L'indice NUTS III: la mappa del contrasto portoghese
Quando scendiamo al dettaglio delle sottoregioni (NUTS III), la disuguaglianza territoriale diventa evidente. Prendendo la mediana nazionale come base 100, la Grande Lisbona presenta un indice di 152,4 (52,4% al di sopra della mediana del paese), seguita dall'Algarve (132,0) e dalla Penisola di Setúbal (123,3).
All'estremo opposto, tre sottoregioni dell'interno nord si trovano più del 50% al di sotto della mediana nazionale:
- Terras de Trás-os-Montes: –52,3%
- Beiras e Serra da Estrela: –51,3%
- Alto Tâmega e Barroso: –50,7%
Per chi cerca immobili con un eccellente rapporto qualità-prezzo e la propensione per uno stile di vita più rurale, queste regioni offrono opportunità uniche — molte delle quali idonee per programmi di incentivo all'interno e al telelavoro.
Perché il numero di valutazioni è diminuito del 10,3%?
Il calo del 10,3% su base annua nel numero di valutazioni può sembrare contraddittorio in un mercato in crescita, ma ha una chiara interpretazione. A marzo 2025, si viveva un picco di richieste di credito spinto dalla bonificazione degli interessi per i giovani e da tassi Euribor in forte calo. Dodici mesi dopo, il ritmo si è normalizzato: molte famiglie anticipano la decisione e l'offerta disponibile per la vendita continua a essere limitata.
Rispetto a febbraio, tuttavia, il numero di valutazioni è aumentato del 10,8% — segno che la primavera ha portato una nuova ondata di domanda. Storicamente, i mesi tra marzo e luglio concentrano la maggior parte delle transazioni abitative in Portogallo.
Cosa significa per chi vuole acquistare un immobile in Portogallo
Per il brasiliano, italiano, francese o di qualsiasi altra nazionalità che stia pianificando il trasferimento o l'investimento, i dati di marzo portano tre messaggi pratici:
