Los precios de la vivienda en Portugal continúan en un ciclo de aceleración. Los datos oficiales publicados el 24 de abril de 2026 por el Instituto Nacional de Estatística (INE), en su informe Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local — 4.º trimestre de 2025 (Estadísticas de Precios de la Vivienda a Nivel Local — 4.º trimestre de 2025), muestran un mercado en constante valorización, con diferencias significativas entre subregiones, municipios y perfiles de comprador. Para los extranjeros que planean comprar una propiedad en Portugal, este panorama local es fundamental para elegir el municipio adecuado, definir un presupuesto realista y comprender el impacto fiscal de la compra.
Esta guía interpreta el estudio oficial del INE y cruza los datos con la perspectiva práctica de quienes están estructurando su residencia, mudanza o inversión inmobiliaria en territorio portugués.
Los números que definen el mercado en el 4.º trimestre de 2025
- Precio mediano nacional: 2.198 €/m².
- Variación interanual: +17,5% frente al 4.º trimestre de 2024.
- Transacciones: 41.789 viviendas familiares (-5,3% interanual).
- Los precios se aceleraron en 13 de los 24 municipios con más de 100 mil habitantes.
- Diferencial extranjeros vs. nacionales en la Gran Lisboa: +49,0%.
Mercado nacional: precios en aceleración y menos transacciones
En el 4.º trimestre de 2025 se transaccionaron 41.789 viviendas familiares en Portugal, a un precio mediano de 2.198 €/m². Se trata de un aumento del 4,1% frente al trimestre anterior y del 17,5% frente al mismo trimestre de 2024, acelerando desde el 16,1% registrado en el 3.er trimestre. La lectura es clara: el ciclo de subida de precios ganó fuerza al cierre de 2025, contrariando la expectativa de moderación que muchos analistas anticiparon para el segundo semestre.
Paralelamente, el número de transacciones disminuyó un 5,3% frente al mismo trimestre de 2024 (44.115 transacciones), revirtiendo la tendencia de crecimiento observada en el trimestre anterior (+4,0%). La combinación de precios al alza + transacciones a la baja refleja un mercado presionado por el lado de la oferta, con escasez relativa en zonas premium y una alta competencia por los inmuebles disponibles.
Para todo el año 2025, el precio mediano nacional se fijó en 2.076 €/m², confirmando la trayectoria de valorización estructural del mercado portugués a lo largo del año.
Subregiones NUTS III: dónde suben más los precios en Portugal
En 24 de las 26 subregiones NUTS III, el precio mediano de la vivienda aumentó en términos interanuales. Solo dos regiones registraron caídas:
- Alto Tâmega e Barroso: -12,1%.
- Región Autónoma de Madeira: -8,3%.
Las cinco subregiones con precios medianos más elevados en 2025 fueron:
| Subregión NUTS III | Precio mediano 2025 (€/m²) |
|---|---|
| Gran Lisboa | 3.439 |
| Algarve | 3.139 |
| Península de Setúbal | 2.596 |
| Región Autónoma de Madeira | 2.500 |
| Área Metropolitana de Oporto | 2.305 |
| Mediana nacional | 2.076 |
Fuente: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local — 4.º trimestre de 2025.
La lectura es importante: estas cinco subregiones, que concentran la demanda internacional, son también las que presentan el mayor diferencial entre compradores extranjeros y nacionales, como se detalla más adelante.
Compradores extranjeros: el impacto en el precio por subregión
Uno de los datos más reveladores del estudio es el diferencial de precio entre transacciones con compradores extranjeros y compradores nacionales. En la Gran Lisboa y en el Área Metropolitana de Oporto, el precio mediano (€/m²) de las transacciones realizadas por compradores con domicilio fiscal en el extranjero superó el precio de las transacciones por compradores con domicilio fiscal en territorio nacional, respectivamente en:
- Gran Lisboa: +49,0%.
- Área Metropolitana de Oporto: +35,6%.
Estas cifras se explican por dos factores estructurales: el comprador extranjero tiende a buscar inmuebles en zonas premium, con características superiores (vistas, piso alto, mejores zonas comunes), y se mueve sobre todo en el mercado de vivienda nueva o rehabilitada, generalmente con un €/m² más elevado. La lectura práctica para quien está planeando la compra es clara: la estrategia de ubicación y la tipología del inmueble impactan fuertemente en el presupuesto final.
Los 24 municipios con más de 100 mil habitantes: aceleración y precios récord
El informe del INE permite analizar por separado los 24 municipios portugueses con más de 100 mil habitantes. Estos municipios concentran la mayor parte de la demanda urbana y residencial en Portugal y son, en la práctica, los principales destinos de las familias extranjeras que se mudan al país.
En el 4.º trimestre de 2025, los precios se aceleraron en 13 de estos 24 municipios, frente a 12 en el trimestre anterior. Los mayores aumentos en la tasa de variación interanual se registraron en:
- Barcelos: +14,5 puntos porcentuales.
- Maia: +14,1 puntos porcentuales.
Las mayores disminuciones en la tasa de variación interanual ocurrieron en:
- Matosinhos: -27,6 puntos porcentuales.
- Coimbra: -25,7 puntos porcentuales.
Lisboa y Oporto, los dos grandes polos urbanos, mantuvieron un movimiento ascendente: la tasa de variación interanual subió 2,2 puntos porcentuales en Lisboa y 3,8 puntos porcentuales en Oporto entre el 3.er y el 4.º trimestre de 2025.
Los municipios con los precios más elevados de Portugal
En precio por metro cuadrado, el ranking de los municipios más caros está liderado por tres municipios del Área Metropolitana de Lisboa:
| Municipio | Precio mediano 4T2025 (€/m²) |
|---|---|
| Lisboa | 5.198 |
| Cascais | 4.654 |
| Oeiras | 4.225 |
Fuente: INE, 4.º trimestre de 2025.
Estos tres municipios se consolidan como el segmento premium del mercado residencial en Portugal. Para hacerse una idea del presupuesto: un apartamento de 90 m² en Lisboa, al precio mediano, se sitúa en torno a los 468 mil euros; en Cascais, en torno a los 419 mil euros; en Oeiras, cerca de los 380 mil euros. Estos valores no incluyen el IMT, registros, comisiones y demás costes asociados a la transacción.
Lisboa, Oporto y el eje metropolitano: qué cambia en 2026
El movimiento ascendente en Lisboa y Oporto refuerza la importancia estratégica de estos mercados. Cada subida de 100 €/m² en el precio mediano se traduce, en un apartamento de 90 m², en un coste adicional de 9.000 euros para el comprador. Considerando que Lisboa subió 2,2 p.p. en la tasa interanual en solo un trimestre, el tiempo de decisión se ha convertido en una variable financiera concreta.
El eje Cascais–Oeiras–Lisboa, en particular, ofrece tres realidades distintas, aunque geográficamente cercanas:
- Lisboa: mayor densidad urbana, escuelas internacionales, intensa oferta cultural.
- Cascais: perfil residencial premium, comunidad internacional consolidada, proximidad al mar.
- Oeiras: fuerte presencia empresarial, polo tecnológico, conexiones rápidas con Lisboa y el aeropuerto.
Para las familias que evalúan una mudanza definitiva, el municipio seleccionado tiene un impacto directo en el IMT, en las comisiones y en el perfil de financiación bancaria disponible.
Qué significa para los extranjeros que quieren comprar una propiedad en Portugal
La lectura conjunta de los datos del INE produce cuatro conclusiones objetivas para el extranjero que planea adquirir una vivienda en Portugal.
1. El mercado sigue en valorización estructural
Con un aumento interanual del 17,5% y una aceleración en la mayoría de los grandes municipios, el mercado portugués se presenta como una clase de activo en valorización consistente. Para quien planea comprar con un horizonte de medio y largo plazo, este movimiento refuerza el argumento patrimonial.
2. La elección del municipio es una decisión financiera
Diferencias superiores a 3.000 €/m² entre Lisboa (5.198 €/m²) y la mediana nacional (2.198 €/m²) significan que la misma familia puede comprar una propiedad más amplia, más nueva o en una mejor zona simplemente cambiando la ubicación. Municipios con un buen perfil residencial y un precio inferior —como Almada, Setúbal, Vila Nova de Gaia, Braga o Aveiro— merecen una evaluación cuidadosa antes de la decisión.
3. El comprador extranjero paga, de media, más
Los diferenciales de +49,0% (Gran Lisboa) y +35,6% (Área Metropolitana de Oporto) entre transacciones con domicilio fiscal extranjero y nacional indican que la estructuración correcta de la residencia fiscal puede reducir significativamente el coste final de adquisición. Poseer un NIF portugués, tener residencia regular y, siempre que sea posible, residencia fiscal en Portugal, altera las condiciones de negociación, financiación y tributación.
4. Las regiones fuera de los grandes centros ofrecen oportunidades
Subregiones como Alto Tâmega e Barroso (con una caída interanual del 12,1%) y municipios fuera del eje Lisboa–Oporto–Algarve todavía presentan precios medianos cercanos o por debajo de los 1.500 €/m². Para perfiles de jubilación, teletrabajo o emprendimiento local, son alternativas estratégicas con un coste de entrada significativamente inferior.
Cómo impacta el estatus de residencia en la compra
El mercado inmobiliario portugués está abierto a la adquisición por parte de extranjeros, pero las condiciones prácticas varían de forma relevante según el estatus del comprador:
- Ciudadanos portugueses o europeos residentes en Portugal: mejores condiciones de financiación (hasta el 90% del valor del inmueble para vivienda propia y permanente), tributación alineada con la residencia fiscal portuguesa.
- Extranjeros residentes con visado válido: financiación entre el 70% y el 80%, acceso a regímenes fiscales aplicables a nuevos residentes.
- No residentes: financiación entre el 60% y el 70%, IMT eventualmente más elevado y tributación distinta sobre rendimientos de inmuebles o plusvalías futuras.
La elección del camino de residencia (ciudadanía portuguesa, visado D7, visado D8 nómada digital, visado D2 para emprendedores, visado D3 para profesionales cualificados) tiene un efecto directo en el acceso al crédito, en el IMT efectivo y en el marco fiscal a largo plazo.
Vías de residencia más adecuadas para quien quiere comprar una propiedad
- Ciudadanía portuguesa, por descendencia, matrimonio, naturalización o marco específico — confiere el estatus pleno de ciudadano europeo, con condiciones bancarias y fiscales alineadas a las de los demás residentes.
- Visado D7, dirigido a titulares de ingresos propios y regulares, frecuentemente elegido por jubilados, rentistas y familias con ingresos estables.
- Visado D8 (Nómada Digital), indicado para profesionales con vínculo remoto a empleadores o clientes fuera de Portugal.
- Visado D2, para emprendedores y profesionales independientes que pretenden instalar una actividad económica en Portugal.
- Visado D3, dirigido a profesionales altamente cualificados, con fuerte adhesión a los sectores tecnológico, financiero e industrial.
Cada vía tiene requisitos propios, plazos específicos e impacto directo en el estatus bancario, fiscal y patrimonial del residente — y, por extensión, en el coste total de la adquisición inmobiliaria.
Estrategias por perfil de comprador
Familias que se mudan definitivamente
Para quienes van a vivir de forma permanente, el criterio dominante debe ser la infraestructura (escuelas, transportes, sanidad) combinada con el precio por m². Municipios como Almada, Seixal, Vila Nova de Gaia y Braga ofrecen calidad urbana y medianas significativamente por debajo de los precios de Lisboa, Cascais u Oeiras.
Inversores que adquieren para alquilar
El mercado de alquiler se mantiene en valorización y, en zonas con fuerte demanda turística y residencial, el diferencial entre el rendimiento bruto y el coste de financiación sigue siendo atractivo. El Algarve, la Gran Lisboa y el Área Metropolitana de Oporto continúan ofreciendo los mejores indicadores de retorno por liquidez de la demanda.
Compradores que pretenden una segunda residencia
Para los extranjeros que mantienen su base en su país de origen pero desean una casa en Portugal para vacaciones o planificación sucesoria, el foco debe estar en el marco jurídico y fiscal de la adquisición. El NIF, la representación fiscal y la estructuración patrimonial deben definirse antes de la escritura.
Estimación de presupuesto por municipio
Con base en los precios medianos del INE para el 4.º trimestre de 2025, a continuación se presenta una estimación orientativa del precio total de un apartamento de 90 m² en diferentes municipios portugueses. Estos valores no incluyen el IMT, el Impuesto de Sello (Imposto de Selo), registros, comisiones o posibles obras.
| Municipio | Precio mediano (€/m²) | Estimación para 90 m² |
|---|---|---|
| Lisboa | 5.198 | ~467.800 € |
| Cascais | 4.654 | ~418.900 € |
| Oeiras | 4.225 | ~380.250 € |
| Mediana nacional | 2.198 | ~197.800 € |
Estimaciones orientativas a partir del precio mediano del 4.º trimestre de 2025. No sustituyen una valoración inmobiliaria específica.
Calendario de publicación y series futuras
El INE actualiza estas Estadísticas de Precios de la Vivienda a Nivel Local trimestralmente. Quien esté planeando una compra debe seguir la próxima publicación, prevista para julio de 2026 (referente al 1.er trimestre de 2026), para confirmar si el ciclo de aceleración se mantiene o se modera. La aplicación interativa Preços da Habitação nas cidades, disponible en el INE, permite consultar precios a nivel de sección estadística y cuadrícula de 500 m × 500 m para Lisboa, Oporto, Vila Nova de Gaia, Amadora, Braga, Funchal y Coimbra.
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Disclaimer
Este contenido tiene carácter informativo y se basa en datos públicos divulgados por el Instituto Nacional de Estatística (INE). No sustituye una valoración inmobiliaria ni asesoramiento jurídico, fiscal o contable. Las decisiones de compra de inmuebles, financiación y estructuración patrimonial deben ser apoyadas por profesionales cualificados en las áreas inmobiliaria, jurídica, fiscal y contable.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio mediano de la vivienda en Portugal en el 4.º trimestre de 2025?
2.198 €/m², con un aumento del 17,5% frente al mismo trimestre de 2024 y del 4,1% frente al trimestre anterior, según el INE.
¿Cuáles son los municipios más caros de Portugal?
Lisboa (5.198 €/m²), Cascais (4.654 €/m²) y Oeiras (4.225 €/m²) lideran el ranking de precios medianos por metro cuadrado entre los municipios con más de 100 mil habitantes.
¿Los compradores extranjeros pagan más que los portugueses?
En promedio, sí. En la Gran Lisboa, el precio mediano por m² en transacciones con compradores de domicilio fiscal extranjero fue un 49,0% superior al de las transacciones con compradores nacionales. En el Área Metropolitana de Oporto, la diferencia fue del 35,6%.
¿Qué subregiones registraron una caída de precios en 2025?
Solo dos: Alto Tâmega e Barroso (-12,1%) y la Región Autónoma de Madeira (-8,3%) frente al 4.º trimestre de 2024.
¿Es posible obtener un crédito hipotecario en Portugal siendo extranjero?
Sí. Las condiciones varían según el estatus: los ciudadanos europeos y residentes en Portugal acceden a hasta el 90% del valor del inmueble para vivienda propia y permanente; los residentes extranjeros con visado válido al 70%-80%; los no residentes al 60%-70%.
¿Cómo influye el tipo de visado en la compra del inmueble?
El visado (D7, D8, D2, D3) y el estatus de residencia fiscal afectan directamente el acceso al crédito, el porcentaje de financiación, el IMT aplicable y el marco tributario sobre los rendimientos de inmuebles y las plusvalías futuras.
Fuente oficial y referencia
Este contenido fue elaborado a partir del estudio oficial Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local — 4.º trimestre de 2025 (Estadísticas de Precios de la Vivienda a Nivel Local — 4.º trimestre de 2025), divulgado el 24 de abril de 2026 por el Instituto Nacional de Estatística (INE) de Portugal, con base en datos administrativos de la Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) (Autoridad Tributaria y Aduanera). El documento, las series y la aplicación interactiva están disponibles en www.ine.pt. ISSN 2184-4534.
