IPHab 4T 2025: Preços de habitação em Portugal sobem 18,9%

O mercado imobiliário português atravessa uma fase de valorização acelerada que redefine as dinâmicas de acesso à habitação no país. De acordo com os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE), divulgados em março de 2026, o Índice de Preços da Habitação (IPHab) referente ao 4.º trimestre de 2025 registou a taxa de variação homóloga mais elevada da série histórica disponível: 18,9%. Este indicador confirma uma tendência de aceleração sustentada ao longo de sete trimestres consecutivos, posicionando Portugal como um dos mercados imobiliários mais dinâmicos da Europa.

Este artigo apresenta uma análise aprofundada dos dados oficiais do INE, abordando a evolução dos preços, o volume e o valor das transações, as diferenças regionais, o perfil dos compradores e as implicações para quem pondera adquirir habitação em Portugal — incluindo cidadãos estrangeiros e brasileiros com projetos de emigração ou investimento.

1. O Índice de Preços da Habitação (IPHab) — O Que Revelam os Dados de 2025

O IPHab constitui o principal instrumento estatístico para medir a evolução dos preços das habitações transacionadas em Portugal. Com base no ano de referência 2015 (índice = 100), este indicador acompanha trimestralmente o comportamento do mercado residencial, distinguindo entre habitações existentes (usadas) e habitações novas.

1.1. Variação Anual — O Crescimento Mais Expressivo da Série

Em 2025, a taxa de variação média anual do IPHab foi de 17,6%, um acréscimo de 8,5 pontos percentuais face ao ano de 2024. Este resultado constitui o crescimento mais acentuado desde que o indicador começou a ser publicado, superando os 9,1% registados em 2024 e os 8,7% de 2023.

A decomposição por tipologia de habitação revela dinâmicas distintas:

• Habitações existentes (usadas): aumento médio anual de 18,9%
• Habitações novas: aumento médio anual de 14,2%

Esta diferença de quase 5 pontos percentuais entre os dois segmentos reflete, entre outros fatores, a escassez relativa de oferta no mercado de usados e a pressão da procura sobre um parque habitacional envelhecido, sobretudo nos centros urbanos de Lisboa e Porto.

1.2. O 4.º Trimestre de 2025 — Sétimo Trimestre de Aceleração

período compreendido entre outubro e dezembro de 2025, a taxa de variação homóloga do IPHab atingiu 18,9%, mais 1,2 pontos percentuais que no trimestre anterior (17,7% no 3.º trimestre). Este resultado corresponde ao sétimo trimestre consecutivo com aceleração dos preços, uma sequência sem precedentes na série estatística.

Por categoria:

• Habitações existentes: +20,9% (variação homóloga)
• Habitações novas: +13,7% (variação homóloga)

Em termos de variação em cadeia (face ao trimestre anterior), o IPHab cresceu 4,0%4.º trimestre de 2025 — ligeiramente abaixo dos 4,1% do trimestre precedente, mas ainda assim num patamar historicamente elevado.

1.3. Evolução Trimestral — Tabela Comparativa 2024–2025

A tabela seguinte sintetiza a trajetória do IPHab ao longo dos últimos oito trimestres, permitindo visualizar a tendência de aceleração progressiva:

Fonte: INE — Índice de Preços da Habitação, 4.º Trimestre de 2025. Dados publicados em 23 de março de 2026.

2. Volume e Valor das Transações — Números Recorde em 2025

2.1. Panorama Anual

O ano de 2025 registou o número mais elevado de transações de habitações da série estatística disponível: 169.812 unidades, correspondendo a um crescimento de 8,6% relativamente a 2024. Em termos de valor, o montante total ascendeu a 41,2 mil milhões de euros, representando um aumento de 21,7% face ao ano anterior.

A desagregação por categoria revela:

• Habitações existentes: 136.245 unidades transacionadas (+9,5%), totalizando 30,5 mil milhões de euros (+25,0%)
• Habitações novas: 33.567 unidades transacionadas (+5,3%), totalizando 10,7 mil milhões de euros (+13,0%)

A predominância das habitações existentes — que representam 80,2% do total de transações — é uma característica estrutural do mercado português, explicada pela limitada oferta de construção nova face à procura crescente.

2.2. O 4.º Trimestre — Primeira Contração em Número Desde 2024

4.º trimestre de 2025 foram transacionadas 43.084 habitações, uma redução homóloga de 4,7% — a primeira contração trimestral em termos de número desde o 1.º trimestre de 2024. Contudo, em valor, o período registou 10,8 mil milhões de euros, mais 5,9% que no trimestre homólogo. Esta aparente contradição — menos transações, mas maior valor total — reflete precisamente o efeito da escalada de preços: cada habitação vendida custa, em média, significativamente mais.

2.3. Valor Médio por Transação

Em 2025, o valor médio por transação atingiu patamares reveladores:

• Famílias: 240.518 euros por transação (aumento de 12,6% face a 2024)
• Restantes setores institucionais (empresas, sociedades financeiras, administração pública): 255.601 euros (+9,5%)

O diferencial entre os dois valores reduziu-se para 6,3% em 2025 (era 9,3% em 2024), sugerindo uma convergência progressiva nos segmentos de mercado.

3. Quem Compra Habitação em Portugal? — Perfil dos Compradores

3.1. O Protagonismo das Famílias

O setor institucional das famílias consolidou-se como o principal motor do mercado habitacional português. Em 2025, as famílias foram responsáveis por 148.632 transações, o que representa 87,5% do total — o registo mais elevado desde 2019, quando esta informação começou a ser publicada. Em valor, as compras pelas famílias totalizaram 35,7 mil milhões de euros, correspondendo a 86,8% do montante global.

Os restantes setores institucionais (sociedades financeiras e não financeiras, administração pública, ISFLSF e resto do mundo) foram responsáveis por 21.180 transações, uma redução de 2,8% face a 2024.

3.2. Compradores com Domicílio Fiscal no Estrangeiro — Tendência de Redução

Um dos dados mais significativos do relatório do INE diz respeito ao recuo das aquisições por compradores com domicílio fiscal fora do Território Nacional. Em 2025, este grupo adquiriu 8.471 habitações, correspondendo a uma redução de 13,3% face a 2024. Em valor, as transações totalizaram 3,4 mil milhões de euros, menos 2,1% que no ano anterior.

Trata-se do terceiro ano consecutivo de quedanúmero de aquisições por compradores estrangeiros, uma tendência que reflete, entre outros fatores:

• O fim do Golden Visa para aquisição de imóveis residenciais;
• As restrições regulatórias ao alojamento local em zonas de pressão habitacional;
• A subida generalizada dos preços, que reduz a atratividade relativa do mercado português para investidores internacionais;
• A crescente concorrência de outros mercados europeus (Espanha, Grécia, Itália).

Dentro deste universo, os compradores da União Europeia contabilizaram 4.416 transações (-9,6%), enquanto os de Restantes Países realizaram 4.055 aquisições (-17,1%).

3.3. Compradores com Domicílio Fiscal em Portugal — O Peso Dominante

As aquisições por compradores com domicílio fiscal no Território Nacional cresceram 10,1% em 2025, totalizando 161.341 unidades — representando 95,0% do total, o peso relativo mais elevado desde 2019. Em termos de valor, corresponderam a 37,8 mil milhões de euros, com um valor médio de 234.120 euros por transação.

Para efeitos de comparação, o valor médio para compradores da UE situou-se em 335.640 euros e para os de Restantes Países em 470.277 euros — evidenciando que os compradores estrangeiros adquirem, em média, imóveis de valor consideravelmente superior.

3.4. Naturalidade dos Compradores — O Fator Diáspora

Uma dimensão adicional relevante é a análise por país de naturalidade do comprador (distinta do domicílio fiscal). Em 2025, do total de transações realizadas por famílias:

• 107.546 habitações (72,4%) foram adquiridas por compradores com naturalidade portuguesa (+12,0% face a 2024)
• 41.086 habitações (27,6%) foram adquiridas por compradores com naturalidade não portuguesa (+6,6%)

Entre os compradores de naturalidade não portuguesa, destacam-se os brasileiros, que representaram a maior comunidade estrangeira a adquirir habitação em Portugal, sobretudo nas regiões de Lisboa, Porto e Algarve. Esta realidade é particularmente relevante para os cidadãos brasileiros que, ao obterem a cidadania portuguesa (ou visto de residência), passam a figurar como compradores com domicílio fiscal em Portugal, embora mantenham a naturalidade brasileira.

4. Análise Regional — Onde Sobem Mais os Preços?

4.1. Distribuição das Transações por Região (NUTS II)

A distribuição regional das transações em 2025 revela padrões territoriais bem definidos:

4.2. Crescimentos Regionais Mais Expressivos

Em 2025, com exceção das Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, todas as regiões apresentaram aumentos tanto no número como no valor das transações. Os crescimentos mais expressivos registaram-se:

• Alentejo: +12,7% em número e +27,3% em valor
• Oeste e Vale do Tejo: +12,0% em número e +32,3% em valor — o maior crescimento em valor de todas as regiões
• Algarve: +11,6% em número e +29,4% em valor
• Centro: +10,7% em número
• Península de Setúbal: crescimentos superiores à média nacional

A Grande Lisboa, apesar de concentrar 30,1% do valor total das transações (12,4 mil milhões de euros), foi a região com maior decréscimo na respetiva quota relativa (-2,1 p.p. face a 2024), sugerindo uma redistribuição progressiva da procura para regiões periféricas com preços mais acessíveis.

A Região Autónoma da Madeira foi a única região a registar uma redução simultânea no número (-13,5%) e no valor (-5,6%) das transações em 2025.

4.3. O Fenómeno da Desconcentração Territorial

Os dados do INE revelam uma tendência de desconcentração territorial das transações imobiliárias. O ganho de quota relativa por parte de regiões como o Centro, o Oeste e Vale do Tejo e o Alentejo, em detrimento da Grande Lisboa, traduz uma dinâmica de migração da procura para zonas onde os preços ainda permitem acesso à habitação por valores mais moderados.

Este fenómeno é particularmente relevante para famílias de classe média e para imigrantes que procuram alternativas viáveis aos centros urbanos de Lisboa e Porto, onde o valor médio por transação é consideravelmente mais elevado.

5. Compradores Estrangeiros por Região — O Peso do Algarve

A análise das transações envolvendo compradores com domicílio fiscal fora do Território Nacional por região evidencia a preponderância do Algarve:

• Algarve: 29,7% das transações em número e 42,4% em valor — a região que mais concentra compras por estrangeiros
• Norte: 20,0% em número (o valor mais elevado desde 2019)
• Centro: 14,9% em número
• Grande Lisboa: 12,5% em número e 22,2% em valor (com as maiores reduções de quota: -2,8 p.p. e -5,7 p.p.)

Em termos de peso relativo nas transações totais de cada região, o Algarve registou 20,1% das suas vendas totais realizadas a compradores estrangeiros (em número), embora este indicador tenha sofrido uma redução de 3,7 p.p. face a 2024. Em valor, a percentagem é ainda mais expressiva: 31,3% do total regional.

6. Implicações para Quem Pretende Comprar Casa em Portugal

6.1. Para Residentes e Emigrantes Portugueses

A aceleração dos preços coloca desafios significativos ao acesso à habitação, especialmente para:

• Primeiros compradores: com um valor médio de 240.518 euros por transação em 2025, a entrada no mercado exige capacidade financeira crescente ou recurso a crédito habitação em condições cada vez mais restritivas.
• Emigrantes portugueses que regressam: a valorização acelerada significa que o poder de compra acumulado no exterior pode não acompanhar o ritmo de subida dos preços, especialmente nas regiões metropolitanas.

6.2. Para Brasileiros e Estrangeiros com Projetos de Emigração

Para cidadãos brasileiros que planeiam viver em Portugal — seja por via de visto de residência (D7, D2, Nômade Digital) ou pela obtenção da cidadania portuguesa —, os dados do INE apontam para algumas considerações estratégicas:

• Considerar regiões alternativas: o Centro, o Alentejo e o Oeste e Vale do Tejo oferecem preços significativamente mais baixos que Lisboa e Porto, com dinâmicas de crescimento que indicam potencial de valorização.
• Antecipar a decisão de compra: com sete trimestres consecutivos de aceleração, a tendência aponta para continuidade da valorização no curto prazo.
• Avaliar o mercado de arrendamento como alternativa inicial: dado o nível de preços praticado, o arrendamento pode constituir uma opção mais prudente enquanto se consolida o projeto migratório.

6.3. Para Investidores Imobiliários

O mercado português oferece retornos expressivos em termos de valorização patrimonial, mas o crescimento acelerado dos preços levanta questões sobre a sustentabilidade a médio prazo. Investidores devem ponderar:

• A redução progressiva das compras por estrangeiros (terceiro ano consecutivo de queda) como sinal de ajustamento;
• O aumento do valor médio das transações face aos rendimentos médios portugueses, que pode limitar a procura futura;
• As oportunidades em regiões emergentes (Alentejo, Oeste e Vale do Tejo) onde o potencial de valorização é elevado e os preços de entrada são mais acessíveis.

7. Fatores Estruturais por Detrás da Escalada de Preços

A valorização acelerada do mercado imobiliário português não resulta de um fator isolado, mas da convergência de múltiplas dinâmicas estruturais:

7.1. Escassez de Oferta

Portugal enfrenta um défice crónico de construção nova face à procura. Apesar do crescimento de 5,3% no número de transações de habitações novas em 2025, este segmento representa apenas 19,8% do total — evidenciando que a oferta nova é insuficiente para absorver a procura. Os constrangimentos ao licenciamento urbanístico, a escassez de mão de obra qualificada na construção civil e o aumento dos custos dos materiais de construção contribuem para esta limitação.

7.2. Procura Robusta

A procura mantém-se sustentada por vários vetores:

• Imigração: Portugal recebeu um fluxo significativo de imigrantes nos últimos anos, com destaque para cidadãos brasileiros, angolanos e do subcontinente asiático, gerando procura adicional de habitação;
• Taxas de juro: a redução progressiva das taxas de referência do BCE ao longo de 2025 facilitou o acesso ao crédito habitação, estimulando a procura;
• Investimento institucional: fundos de investimento imobiliário e sociedades comerciais mantêm presença significativa no mercado, embora em retração (-2,8% em 2025);
• Procura turística e de alojamento local: apesar das restrições regulatórias, a procura associada ao turismo continua a exercer pressão sobre determinados segmentos do mercado.

7.3. Contexto Macroeconómico Favorável

O crescimento económico de Portugal, aliado a uma taxa de desemprego em mínimos históricos e ao aumento gradual dos rendimentos, sustenta a capacidade de absorção do mercado, ainda que de forma desigual entre regiões e classes sociais.

8. Perspetivas para 2026 — O Que Esperar?

Embora previsões no mercado imobiliário sejam sempre incertas, os dados disponíveis sugerem alguns cenários:

• Continuidade da valorização: a escassez de oferta e a robustez da procura apontam para a manutenção de preços em alta, embora possivelmente a um ritmo menos acelerado;
• Possível moderação nas grandes cidades: a perda de quota da Grande Lisboa pode intensificar-se, à medida que os preços atingem patamares que excluem segmentos crescentes da procura;
• Crescimento das regiões periféricas: o Centro, o Alentejo e o Oeste e Vale do Tejo deverão continuar a beneficiar da migração da procura;
• Impacto regulatório: eventuais medidas governamentais de estímulo à construção ou de apoio ao acesso à habitação poderão influenciar a dinâmica do mercado;
• Fator taxa de juro: a trajetória das taxas de juro do BCE permanece como variável determinante para a evolução do crédito habitação e, consequentemente, da procura.

Conclusão — Um Mercado em Transformação Acelerada

Os dados do Índice de Preços da Habitação do INE relativos ao 4.º trimestre de 2025 confirmam que o mercado imobiliário português atravessa uma fase de transformação profunda. A taxa de variação homóloga de 18,9% — a mais elevada de sempre — e o volume de transações recorde de 169.812 unidades refletem um mercado dinâmico, mas também crescentemente desafiante para quem procura aceder à habitação.

A tendência de desconcentração territorial, o recuo das compras por estrangeiros e o protagonismo crescente das famílias portuguesas redefinem o perfil do mercado, enquanto a escassez de oferta nova permanece como o principal constrangimento estrutural.

Para brasileiros e cidadãos estrangeiros que consideram Portugal como destino de vida, trabalho ou investimento, a compreensão destas dinâmicas é essencial para tomar decisões informadas — seja na escolha da região, no momento da compra ou na definição do tipo de habitação mais adequado ao seu projeto.

Fontes e Referências:

• Instituto Nacional de Estatística (INE) — Índice de Preços da Habitação, 4.º Trimestre de 2025. Publicado em 23 de março de 2026. Disponível em: www.ine.pt
• INE — Série histórica do IPHab (base 2015=100)
• Banco de Portugal — Estatísticas de Crédito à Habitação
• Banco Central Europeu (BCE) — Decisões de política monetária 2025

Este artigo foi elaborado com base em dados oficiais do Instituto Nacional de Estatística de Portugal. A Studio Cidadania não se responsabiliza por decisões de investimento tomadas com base nas informações aqui apresentadas. Recomenda-se a consulta de profissionais qualificados para decisões específicas de aquisição imobiliária.