DL 97/2026: o que muda na fiscalidade da habitação em Portugal

Resumo executivo. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, redesenha a fiscalidade da habitação em Portugal com três alavancas: IVA reduzido a 6% em empreitadas de construção e reabilitação, incentivos ao arrendamento habitacional (IRS, IRC e exclusão de mais-valias) e mudanças relevantes no IMT, incluindo um agravamento expressivo para compradores não residentes. Para brasileiros, espanhóis e norte-americanos que planeiam comprar casa em Portugal, o ponto mais sensível é a nova taxa fixa de 7,5% de IMT aplicável a não residentes, sem isenções nem reduções, salvo um conjunto restrito de exceções.

Este artigo organiza, em linguagem acessível, o que o diploma muda na prática, com leitura voltada para quem planeia mudança, investimento ou arrendamento de imóvel residencial em território português. As referências legais seguem a redação publicada em Diário da República e a circular técnica que serviu de base interpretativa para a sistematização aqui apresentada.

O que é o Decreto-Lei n.º 97/2026

Publicado em 20 de maio de 2026, o DL n.º 97/2026 aprova um pacote alargado de medidas fiscais de incentivo à oferta de habitação. O legislador opera em três frentes coordenadas: estímulo à produção de habitação nova e à reabilitação urbana, incentivo ao arrendamento habitacional de longa duração e calibragem do regime de aquisição, com tratamento mais favorável para habitação de custos controlados e mais oneroso para investidores não residentes.

Além das alterações ao CIVA, ao CIRS, ao CIRC, ao CIMT, ao CIMI e ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, o diploma cria três regimes autónomos: os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), a restituição parcial de IVA em empreitadas para habitação própria e permanente e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento.

O conceito de habitação de valor moderado

Praticamente todos os benefícios do diploma estão delimitados pelo conceito de imóvel ou renda de valor moderado, definido no artigo 2.º. A renda mensal moderada corresponde a um limite de 2,5 vezes a Retribuição Mínima Mensal Garantida prevista para 2026. O preço moderado de venda fica ancorado no limite superior do 2.º escalão da alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do CIMT, na redação dada pelo Orçamento do Estado para 2026. Estes tetos podem ser atualizados por portaria, segundo o fator do artigo 24.º do NRAU.

O artigo 3.º introduz uma regra anti-fragmentação relevante: para aferir o valor moderado, soma-se ao preço do imóvel ou ao valor da renda o valor de bens móveis, equipamentos e partes acessórias com caráter de permanência, bem como serviços que contribuam para a valorização do bem, ainda que objeto de contratos distintos. Na prática, o legislador fecha a porta a estruturas que dividam artificialmente o preço para caber nos limites do benefício.

IVA a 6% em empreitadas de construção e reabilitação

A nova verba 2.42 da Lista I anexa ao CIVA estende a taxa reduzida de 6% (no Continente) às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente, bem como aos imóveis exclusivamente afetos a arrendamento habitacional, dentro dos limites de valor e de renda moderada. A verba 2.42.2 alarga o benefício aos prédios urbanos abrangidos pelo regime dos CIA.

Condições para a venda em habitação própria e permanente

O artigo 10.º exige que a aquisição beneficie das taxas dos escalões a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do CIMT, que a venda ocorra no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização do prédio e que o título aquisitivo mencione expressamente a aplicação da verba 2.42.1. A ausência destas menções compromete o benefício e expõe o promotor a regularizações posteriores.

Condições para o arrendamento habitacional

regime de arrendamento, exige-se isenção de IVA ao abrigo do artigo 9.º do CIVA, comunicação dos contratos nos termos do artigo 60.º do CIS, primeiro contrato em vigor dentro de 24 meses após o início de utilização e ocupação efetiva por arrendamento durante, no mínimo, 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros 5 anos. Eventual subarrendamento não pode ultrapassar o limite de renda moderada.

Quando o adquirente não afeta o imóvel a habitação própria

Uma das soluções procedimentais mais inovadoras do diploma está no n.º 5 do artigo 10.º. Se o adquirente não afetar o imóvel a habitação própria e permanente nos 6 meses seguintes, ou não a mantiver nos 12 meses posteriores, não há regularização de IVA pelo vendedor nem aplicação de penalidades. A consequência é um agravamento de 10% de IMT sobre o valor tributável, aplicado ao próprio adquirente. A medida protege o construtor e mantém a responsabilidade tributária na esfera de quem efetivamente desviou a finalidade do imóvel.

Inversão do sujeito passivo alargada

A alteração à alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do CIVA estende a regra de reverse charge nas empreitadas de construção civil às entidades que apenas pratiquem operações sem direito à dedução, quando adquirentes das empreitadas previstas na verba 2.42. A mudança é particularmente relevante para promotores cuja atividade se esgota no arrendamento isento.

Calendário e norma transitória

A verba 2.42.1 produz efeitos no trimestre seguinte à entrada em vigor do diploma, mas aplica-se retroativamente a operações urbanísticas iniciadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com exigibilidade do IVA a partir de 1 de janeiro de 2026. A vigência da verba cessa em 31 de dezembro de 2032.

IRS e mais-valias imobiliárias

Nova taxa autónoma de 10% sobre rendas

O artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais cria uma taxa autónoma de 10% para rendimentos prediais elegíveis ao novo regime, premiando contratos de arrendamento habitacional de prazo mais longo dentro dos limites de renda moderada. A taxa autónoma é uma alternativa ao englobamento, com vantagem clara para escalões mais altos de IRS.

Exclusão de mais-valias com reinvestimento em arrendamento

O diploma introduz, nos n.os 7 a 9 do artigo 10.º do CIRS, uma exclusão de mais-valias em transmissões cujo produto seja reinvestido em imóveis habitacionais destinados ao arrendamento. O reinvestimento parcial é admitido, com benefício proporcional. O regime aplica-se a transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, abrindo uma janela de planeamento patrimonial significativa para proprietários com imóveis valorizados.

Suspensão do prazo de reinvestimento em habitação própria

O novo n.º 27 do artigo 10.º colmata uma lacuna recorrente: quando o reinvestimento em habitação própria não se concretiza por facto superveniente alheio ao contribuinte, designadamente incumprimento do vendedor objeto de ação judicial, o prazo de reinvestimento suspende-se até à extinção da instância. Havendo decisão favorável, o contribuinte dispõe de 12 meses adicionais a contar do trânsito em julgado para concretizar a aplicação dos fundos.

Dedução de rendas em sede de IRS

O limite da dedução à coleta das rendas previsto no artigo 78.º-E sobe para 900,00 euros em 2026 e para 1 000,00 euros a partir de 2027. Mantém-se a regra do n.º 4 do mesmo artigo quando dela resulte um limite superior. Para arrendatários, é uma melhoria modesta mas concreta no orçamento familiar.

IMT: o ponto mais sensível para não residentes

Taxa fixa de 7,5% para compradores não residentes

O novo n.º 10 do artigo 17.º do CIMT estabelece uma taxa única e fixa de 7,5% sobre o valor tributável sempre que o adquirente de prédio urbano ou fração autónoma destinada exclusivamente a habitação seja não residente em Portugal. Esta taxa aplica-se sem isenções nem reduções, com ressalva do n.º 4 do mesmo artigo.

Para perceber o impacto, basta notar que a taxa marginal máxima do regime ordinário se aplica apenas a frações relativamente pequenas do preço acima de determinados escalões. A nova taxa fixa transforma a totalidade do valor tributável em base de 7,5%, sem progressividade. Em aquisições próximas dos limites superiores, o efeito é menos drástico; em imóveis de gama média, o aumento de carga fiscal é evidente.

Exceções relevantes

O agravamento não se aplica quando o adquirente cumpre determinadas condições previstas no próprio artigo 17.º, designadamente situações ligadas a regimes específicos e a aquisições que se demonstrem destinadas a residência permanente do próprio adquirente em Portugal, com transferência efetiva de residência fiscal. A leitura conjugada com o artigo 19.º do CIMT continua a ser indispensável e justifica análise caso a caso.

Habitação de custos controlados

O diploma reforça os benefícios de IMT e de Imposto do Selo para habitação de custos controlados, condicionando a aplicação a deliberação da assembleia municipal sob proposta da câmara, nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 16.º do RFALEI. Ficam excluídos do benefício os adquirentes que sejam ou tenham sido proprietários de imóvel urbano habitacional nos 3 anos anteriores.

Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

O CIA é um contrato celebrado entre o investidor e o IHRU, em representação do Estado, com vigência até 25 anos. Define os benefícios fiscais aplicáveis, os imóveis abrangidos e a área de construção prevista. É um veículo desenhado para investidores institucionais e para parcerias público-privadas no setor habitacional, com tratamento fiscal preferencial em IVA, IMT, IMI e IRC.

O incumprimento do CIA pelo IHRU implica perda de benefícios e devolução escalonada: 100% nos primeiros 10 anos, 50% entre o décimo ano e os 5 anos finais e 30% nos últimos 5 anos, sempre acrescidos de juros compensatórios. A estrutura penaliza o abandono precoce do compromisso e protege a finalidade pública do regime.

Restituição parcial de IVA em empreitadas para habitação própria

Pessoas singulares que, fora do exercício de atividade empresarial, contratem empreitadas de construção de imóvel destinado a habitação própria e permanente podem requerer a restituição parcial do IVA suportado. O montante restituído corresponde à diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida sobre as despesas elegíveis, sempre que a exigibilidade ocorra até 31 de dezembro de 2032.

A norma transitória do n.º 8 do artigo 18.º determina que os pedidos relativos aos três primeiros trimestres de 2026 só podem ser apresentados a partir de 1 de outubro de 2026, contando-se o prazo de 12 meses a partir dessa data. O detalhe procedimental é decisivo para quem está em obra neste momento.

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível

O RSAA substitui, a 1 de setembro de 2026, o Programa de Apoio ao Arrendamento, com revogação dos Decretos-Lei n.os 68/2019 e 69/2019. As referências legais ao programa anterior consideram-se feitas ao novo regime. O RSAA define limites máximos de renda mensal por tipologia e localização, condiciona a duração mínima dos contratos e estabelece os benefícios fiscais aplicáveis aos senhorios aderentes.

Programas municipais de arrendamento acessível aprovados por municípios ou entidades intermunicipais podem beneficiar do regime fiscal do RSAA, desde que respeitem os limites de renda e prazos mínimos. A compatibilidade é confirmada pelo IHRU em 30 dias.

Impacto prático para compradores estrangeiros

Para clientes brasileiros, espanhóis e norte-americanos que avaliam adquirir habitação em Portugal, três conclusões merecem registo. Primeiro, a aquisição como não residente passa a ter custo fiscal claramente superior, com IMT de 7,5% sobre o valor tributável total. Segundo, a transferência efetiva de residência fiscal para Portugal, quando alinhada com o projeto de vida, abre acesso ao regime ordinário do CIMT, com escalões progressivos e isenções aplicáveis a habitação própria e permanente. Terceiro, quem combina aquisição de imóvel com afetação a arrendamento habitacional pode aceder a benefícios significativos, mas precisa cumprir requisitos formais exigentes em prazos, comunicações e limites de renda.

A leitura conjugada deste diploma com o regime de residência fiscal, com a fiscalidade do país de origem e com eventuais convenções para evitar a dupla tributação é o passo que separa uma decisão tributariamente eficiente de uma surpresa desagradável na escritura.

Como o Studio Cidadania pode ajudar

A nossa consultoria especializada acompanha famílias brasileiras, espanholas, italianas e norte-americanas em todas as fases do projeto de vida em Portugal, do enquadramento fiscal ao acompanhamento jurídico da aquisição. O dimensionamento correto do impacto deste diploma exige análise conjunta da residência fiscal, do regime aplicável ao imóvel e dos prazos formais do benefício.

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Aviso de natureza contabilística e tributária: este artigo tem finalidade informativa e não substitui aconselhamento profissional. A aplicação concreta do Decreto-Lei n.º 97/2026 a cada situação depende de análise específica por contabilista certificado ou advogado tributarista habilitado em Portugal. A redação aqui apresentada baseia-se na versão publicada em Diário da República em 20 de maio de 2026 e em circular técnica de referência, podendo estar sujeita a alterações posteriores, esclarecimentos oficiais e jurisprudência aplicável.